不動産の「時効取得」を防ぐには？専門家が教える具体的な対策

「自分の土地の一部を、知らない間に誰かに使われている…」

「このまま放っておいたら、時効で取られてしまうって本当？」

自分の土地や建物を他人に長期間占有されてしまうと、**「時効取得」**によって所有権を失う可能性があります。

これは、土地の所有者にとって非常に重大な問題です。しかし、適切な対策を講じることで、時効取得を未然に防ぐことができます。

この記事では、時効取得の基本的な仕組みから、それを防ぐための具体的な対策まで、分かりやすく解説します。

1. そもそも「時効取得」とは？

時効取得とは、他人の物を一定期間、「自分の物だ」と思って（所有の意思をもって）平穏かつ公然と占有し続けた場合に、その物の所有権を取得できるという民法上の制度です。

この制度は、長年にわたり平和な状態を保ってきた社会的な秩序を尊重し、所有者と実態が異なる状態を解消することを目的としています。

時効取得を阻止するためには、「時効を中断させる」か、「時効の進行を止める」ことが重要です。

これが最も一般的で有効な手段です。内容証明郵便で、土地の返還を求める意思表示を占有者に対して行います。

なぜ内容証明郵便？：郵便局が文書の内容を証明してくれるため、いつ、どのような内容の文書を送ったかが公的に記録として残ります。これにより、「所有者が権利行使をした」という明確な証拠となり、時効の進行が一時的に停止（時効の完成猶予）します。
注意点：この猶予期間内に、裁判上の請求（訴訟提起）などの法的措置を取らないと、時効は再び進行してしまいます。

占有者に対して、**「土地の明け渡しを求める訴訟」や「所有権確認訴訟」**を提起することも有効です。

訴訟を提起すると、時効の進行は**中断（更新）**されます。これにより、訴訟の判決が確定するまで時効は完成しません。勝訴すれば、所有権を確定させ、相手の占有を合法的に終わらせることができます。

もし占有者との関係が良好な場合、土地の賃貸借契約を締結することも一つの方法です。

なぜ有効？：賃貸借契約を結ぶことで、占有者は「自分の物だ」という意思（所有の意思）ではなく、「借りている物だ」という意思で占有することになります。これにより、時効取得の要件を満たさなくなるため、時効の進行は停止します。
注意点：契約書を公正証書にするなど、後々のトラブルにならないよう、書面でしっかりと残しておくことが重要です。

これはあくまで補助的な対策ですが、占有者から「時効取得の権利を主張しない」という旨の念書や確認書をもらうことも考えられます。ただし、これは裁判で絶対的な証拠になるわけではないため、他の対策と併せて行うのが望ましいです。

そもそも時効取得をされるような状況を作らないことが大切です。

「もしかして時効取得されてしまうかも？」と少しでも不安に感じたら、できるだけ早く行動を起こすことが何よりも重要です。

時効取得に関する問題は、法的な知識が必要となる複雑なケースが多く、個人で解決するのは困難です。早めに弁護士や司法書士などの専門家に相談し、適切なアドバイスとサポートを受けることを強くおすすめします。